Acheter un logement occupé : bonne ou mauvaise idée ?


Investir dans un logement déjà loué permet de bénéficier d'un prix de vente inférieur à la moyenne du marché et de connaître le taux de rentabilité. Mais avant de se lancer dans ce type d'investissement, il est sage d'en connaître les principes.


La décote à l'achat


Acheter un logement occupé permet de bénéficier d'une décote du prix de vente par rapport au même logement vendu vide. On considère que celle-ci varie de 10 à 15%. Attention cependant : cette remise ne s'applique pas automatiquement à tous les cas, mais varie en fonction des critères suivants :


- La durée du bail restant à courir (plus la fin du bail du locataire est éloignée de la date d'acquisition, plus la décote est importante)

- Le niveau du loyer par rapport au marché (si celui-ci colle au au marché, la décote est moins élevée que pour un loyer faible)

- La situation du locataire et son âge jouent aussi un rôle (ancienneté dans les lieux, revenus etc...) et son contrat de bail

- La qualité du bien, critère à prendre bien évidemment en compte, comme dans n'importe quel achat.


A noter : une location meublée occupée n'offrira pas de décote. La durée du bail n'étant que d'un an, la récupération du bien est très rapide. Idem pour les petites surfaces, type studio : celles-ci étant très prisées, leur décote reste relativement faible.



Le financement :


Le prêt que vous allez souscrire auprès de votre banque est le même que celui que vous feriez pour l'achat d'un bien vide, à une petite différence près : les banques sont friandes de ce type d'investissement car un locataire étant déjà en place, il n'y aura pas de carence locative. N'hésitez pas à mettre en avant cet argument lors de votre négociation ! Vérifiez cependant que le montant du loyer couvre suffisamment le montant de vos mensualités.


Une autre astuce à mettre en pratique pour le calcul de votre taux d'endettement (qui je vous le rappelle, ne doit pas dépasser 33% de vos revenus) : la compensation des revenus. Si votre banque l'applique, sa méthode de calcul sera la suivante :

vos mensualités actuelles + (mensualités du prêt locatif - revenus locatifs nets) / vos revenus imposables.

Si elle ne l'applique pas, elle calculera votre taux d'endettement de la façon suivante :

(vos mensualités actuelles + mensualités du prêt locatif) / (revenus locatifs nets + vos revenus imposables).


La première méthode est bien évidemment plus avantageuse pour l'emprunteur : il est donc préférable de trouver un financement qui tient compte des loyers.



Le profil du locataire :


Avant d'acheter un logement occupé, assurez-vous que le locataire en place paie son loyer régulièrement et sans retard : des problèmes réguliers doivent vous mettre en garde. Demandez au vendeur de vous fournir l'historique de toutes les quittances : s'il en manque, cela signifie que les loyers n'ont pas été réglé régulièrement. Heureusement, s'ils restent la phobie de tout propriétaire bailleur, les locataires indélicats ne sont qu'une petite minorité...


Tous les documents relatifs à la location doivent être annexés à la promesse de vente. Il n'est pas nécessaire de rédiger un nouveau bail entre vous et le locataire : le bail d'origine se poursuit aux mêmes conditions. Veillez simplement à communiquer vos coordonnées, bancaires et postales, à votre locataire. Vous pouvez le faire directement ou par l'intermédiaire de votre notaire.


A noter : le dépôt de garantie versé par le locataire à l'ancien propriétaire devra lui être rendu, si les conditions habituelles sont remplies, au moment de sa sortie des lieux. Veillez donc à ce que votre vendeur vous reverse cette somme au moment de la vente et réservez-la. Si un contrat de cautionnement solidaire a été conclu par le propriétaire vendeur et le locataire, celui-ci se transmet automatiquement, sauf dispositions contraires prévues dans le contrat : demandez-en un exemplaire afin de vérifier au préalable. En cas de transmission du contrat de cautionnement solidaire, vous ne pouvez pas demander de nouvelles garanties ou caution au locataire.

Dans le cas où une assurance loyers impayés avait été souscrite par le propriétaire vendeur, celle-ci devient caduque : vous devez alors souscrire votre propre contrat d'assurance.


Bon à savoir : si vous achetez un bien occupé pour y loger vos proches (parents ou enfants...), sachez que vous devrez attendre au moins deux ans avant de pouvoir récupérer le bien, et ce, même si la durée restante du bail en cours est inférieure à deux ans.


En conclusion, investir dans un bien occupé peut se révéler une très bonne opération financière, à condition de bien verrouiller tous les points sensibles et de viser plutôt des appartements de 3 pièces et plus.






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